Una finca de Madrid. Dos pisos similares a la venta. Por uno piden 160.000 euros. Por el otro, 110.000. ¿Cuál se ha vendido primero? Aunque parezca mentira, el de 160.000.
Esta historia, tan cierta como la vida misma, fue relatada hace unas semanas en una reunión de los RICS españoles (asociación británica de valoradores y otros profesionales inmobiliarios) por uno de sus miembros. ¿Cuál fue la razón? El piso caro pertenecía a un banco, y el barato a un particular.
El primero gozaba de una financiación estupenda que proveía el propio vendedor. En cambio, quien quisiera adquirir el piso del particular tendría que iniciar un periplo por las diferentes entidades financieras para conseguir financiación. En caso de obtenerla -algo que no es seguro en estos tiempos-con toda probabilidad no sería del cien por cien, con lo que tendría que aportar fondos propios. Además, el diferencial aplicado sobre el euribor sería mucho más alto, fijando una cuota hipotecaria desincentivadora.
La reflexión del RICS español al respecto se centró en la valoración del inmueble. ¿Se puede decir que 160.000 euros es el valor de mercado? Si es así, ¿por qué no se vende un piso que sale al precio de 110.000? De lo que no cabe duda es de que las tasadoras y los organismos oficiales que nos proveen de estadísticas de ventas y precios de vivienda habrán tomado como testigo de mercado la venta del piso del banco. ¿Qué credibilidad tienen?
Una segunda reflexión que merece la atención es la situación del mercado hipotecario. ¿Es razonable que las entidades financieras concedan financiación atendiendo no a la calidad/solvencia del comprador, sino a la proveniencia del inmueble? Algo absolutamente evidente en este caso en que la ventaja de precio es clara a favor del piso perjudicado. ¿Se compadece esta actuación con las leyes de igualdad? ¿Y con las de competencia? ¿Se puede hablar de abuso de posición dominante? ¿Debería intervenir la Comisión Nacional de la Competencia?
En tercer lugar, un hecho sorprendente: la misma relajación de condiciones financieras que nos condujo a la peor crisis inmobiliaria de nuestra historia es la que ahora aplican las entidades a sus inmuebles. ¿No tiene nada que decir el Banco de España al respecto? El comprador del piso del banco, hoy feliz, mañana se puede ver atrapado en el mismo problema que millones de familias en España; sin ningún tipo de resorte para renegociar o acondicionar su deuda para afrontar una situación delicada.
Pero hay una cuarta derivada: ¿cuánto vale ahora ese piso en manos de su nuevo dueño? ¿A qué precio lo podría vender si decidiera, de repente, hacerlo? La financiación que ha obtenido del banco es su financiación, específicamente diseñada por la entidad para aligerar su balance. Un tercero que estuviera interesado en el inmueble debería buscarse la vida en un mercado hipotecario seco y menguante.
Por lo tanto, este piso habría perdido la ventaja competitiva que tenía frente al que se vendía a 110.000 euros. Ahora, si quiere vender, el precio será su única arma.http://numrl.com/51033
José Luis Ruiz Bartolome. Consultor inmobiliario y autor de 'Adiós, ladrillo, adiós'. Twitter: @AdiosLadrillo.
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